Πώληση ή μίσθωση ακινήτου με αυθαίρετο: 10 πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε το 2026
Η ύπαρξη αυθαίρετης κατασκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης επηρεάζει άμεσα τη δυνατότητα πώλησης και μίσθωσης ενός ακινήτου.
Το 2026 το πλαίσιο για μεταβιβάσεις και μισθώσεις ακινήτων με αυθαιρεσίες παραμένει αυστηρό. Ο Ν. 5306/2026, με τον οποίο κυρώθηκε ο Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας, συγκεντρώνει τις σχετικές διατάξεις και προβλέπει στο άρθρο 367 περιορισμούς στις μεταβιβάσεις, μισθώσεις και παραχωρήσεις ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις.
Η τακτοποίηση αυθαιρέτων σύμφωνα με τον Ν. 4495/17 μπορεί να επιτρέψει τη συνέχιση της διαδικασίας, εφόσον το ακίνητο πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις και συγκεντρωθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
Η επικαιρότητα του 2026
Η προθεσμία υπαγωγής για αυθαίρετες κατασκευές των κατηγοριών 1 έως 4 έχει παραταθεί έως τις 31 Μαρτίου 2028.
Για τα συνήθη ιδιωτικά ακίνητα, η γενική δυνατότητα νέας υπαγωγής στην Κατηγορία 5 παραμένει κλειστή. Η νομοθεσία προβλέπει ορισμένες ειδικές περιπτώσεις και εξαιρέσεις, επομένως κάθε ακίνητο πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά.
Η κατηγορία, ο χρόνος κατασκευής, το είδος της παράβασης και τα διαθέσιμα στοιχεία πρέπει να ελεγχθούν από αρμόδιο μηχανικό.
1. Η ύπαρξη αυθαιρέτου δεν επιτρέπει αυτομάτως πώληση
Κατά κανόνα, η μεταβίβαση ακινήτου με μη ρυθμισμένη αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δεν επιτρέπεται. Η νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένες εξαιρέσεις, οι οποίες πρέπει να ελέγχονται ανά περίπτωση.
Η απαγόρευση αφορά την πώληση, τη δωρεά, τη γονική παροχή, την ανταλλαγή και άλλες πράξεις που δημιουργούν ή μεταβιβάζουν εμπράγματα δικαιώματα. Αφορά επίσης περιπτώσεις εισφοράς ακινήτου σε εταιρεία.
Ο Ν. 5306/2026 συνδέει τη δυνατότητα της δικαιοπραξίας με τον πολεοδομικό έλεγχο του ακινήτου. Εφόσον διαπιστώνεται αυθαιρεσία που δεν έχει υπαχθεί σε νόμιμη διαδικασία, το συμβόλαιο μπορεί να επηρεάζεται ως προς τη νομιμότητά του.
2. Οι μισθώσεις επηρεάζονται επίσης
Το ζήτημα δεν αφορά μόνο τις αγοραπωλησίες.
Κατά κανόνα, δεν επιτρέπεται η μίσθωση ή παραχώρηση ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, με τις εξαιρέσεις που προβλέπει η νομοθεσία. Αυτό αφορά τόσο τις κατοικίες όσο και τους επαγγελματικούς χώρους.
Η πραγματική χρήση του ακινήτου πρέπει να συγκρίνεται με την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια και τα στοιχεία της ιδιοκτησίας. Μια αλλαγή χρήσης, όπως η μετατροπή βοηθητικού χώρου σε κατοικία, μπορεί να επηρεάζει τη δυνατότητα μίσθωσης.
3. Πρέπει να εντοπιστεί τι ακριβώς είναι αυθαίρετο
Ο όρος «αυθαίρετο» δεν περιγράφει μία μόνο περίπτωση.
Μπορεί να αφορά:
- κλειστό ημιυπαίθριο χώρο,
- επέκταση διαμερίσματος,
- αλλαγή χρήσης,
- διαφορετική εσωτερική διαρρύθμιση,
- υπέρβαση δόμησης ή κάλυψης,
- κατασκευή σε κοινόχρηστο ή ακάλυπτο χώρο,
- αποθήκη, σοφίτα ή υπόγειο που χρησιμοποιείται διαφορετικά από την άδεια,
- αυθαίρετη κατασκευή σε ακίνητο χωρίς διαθέσιμο φάκελο.
Ο μηχανικός εξετάζει τα εγκεκριμένα σχέδια, την οικοδομική άδεια, τα συμβόλαια και την υφιστάμενη κατάσταση. Για τον λόγο αυτό, η τεχνική τεκμηρίωση ακινήτων αποτελεί βασικό στάδιο πριν από οποιαδήποτε συναλλαγή.
4. Η αποτύπωση του ακινήτου είναι συχνά απαραίτητη
Τα σχέδια που υπάρχουν στον φάκελο μπορεί να μην αντιστοιχούν στην πραγματική κατάσταση.
Οι αποτυπώσεις κτιρίων καταγράφουν τις πραγματικές διαστάσεις και τη διάταξη των χώρων. Το αποτέλεσμα μπορεί να περιλαμβάνει:
- κάτοψη,
- όψεις,
- τομές,
- πίνακες επιφανειών,
- φωτογραφική τεκμηρίωση,
- ψηφιακά δεδομένα αποτύπωσης.
Σε σύνθετα ή μεγάλα ακίνητα μπορεί να χρησιμοποιηθεί 3D Laser Scanning. Η μέθοδος καταγράφει μεγάλο όγκο χωρικών δεδομένων και υποστηρίζει την παραγωγή σχεδίων και τεχνικών παραδοτέων.
Η αποτύπωση δεν αποτελεί από μόνη της τακτοποίηση. Παρέχει τα δεδομένα που χρειάζονται για τον τεχνικό έλεγχο και την ορθή υποβολή της διαδικασίας.
5. Η κατηγορία αυθαιρέτου καθορίζει τη δυνατότητα ρύθμισης
Ο Ν. 4495/17 διακρίνει τις αυθαίρετες κατασκευές σε κατηγορίες.
Οι κατηγορίες 1 έως 4 μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να υπαχθούν σε διαδικασία ρύθμισης έως τις 31 Μαρτίου 2028. Η ένταξη εξαρτάται από την παλαιότητα, το είδος και το μέγεθος της παράβασης, καθώς και από τους περιορισμούς της νομοθεσίας.
Για τα συνήθη ιδιωτικά ακίνητα, η γενική δυνατότητα νέας υπαγωγής στην Κατηγορία 5 παραμένει κλειστή. Η νομοθεσία προβλέπει ορισμένες ειδικές περιπτώσεις και εξαιρέσεις, επομένως κάθε ακίνητο πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά.
Η προθεσμία δεν σημαίνει ότι κάθε ακίνητο μπορεί να τακτοποιηθεί ούτε αντικαθιστά τον τεχνικό έλεγχο. Η διαδικασία μπορεί να περιλαμβάνει αυτοψία, έλεγχο στοιχείων, αποτύπωση κτιρίου, υπολογισμό προστίμου, υποβολή δήλωσης και συγκέντρωση δικαιολογητικών.
Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις που δεν επιτρέπεται υπαγωγή λόγω θέσης, χρήσης, προστατευόμενης περιοχής ή άλλου ειδικού περιορισμού.
6. Η διαδικασία απαιτεί σωστά στοιχεία και τεχνικό έλεγχο
Η δυνατότητα υπαγωγής δεν κρίνεται μόνο από την ύπαρξη αυθαιρεσίας. Κρίνεται από την ακριβή καταγραφή της πραγματικής κατάστασης και από τον έλεγχο των διαθέσιμων εγγράφων.
Για τον λόγο αυτό, απαιτείται έλεγχος από μηχανικό με αυτοψία, σύγκριση σχεδίων και τεχνική τεκμηρίωση. Σε σύνθετα ακίνητα μπορεί να χρησιμοποιηθεί 3D laser scanning για ακριβή αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης.
Ο χρόνος ολοκλήρωσης εξαρτάται από την κατάσταση του φακέλου και την πολυπλοκότητα του ακινήτου.
7. Η πληρωμή προστίμου δεν αρκεί σε κάθε περίπτωση
Η καταβολή του προβλεπόμενου προστίμου αποτελεί μέρος της διαδικασίας. Δεν αντικαθιστά τα τεχνικά σχέδια και τα υπόλοιπα δικαιολογητικά.
Για τη μεταβίβαση απαιτείται να προκύπτει η υπαγωγή του ακινήτου σε ισχύουσα ρύθμιση. Απαιτούνται επίσης τα έγγραφα που προβλέπονται για τη συγκεκριμένη πράξη.
Η δήλωση πρέπει να έχει τα σωστά στοιχεία. Οι επιφάνειες, οι χρήσεις και οι παραβάσεις πρέπει να συμφωνούν με την υφιστάμενη κατάσταση. Εσφαλμένη ή ελλιπής καταγραφή μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα σε επόμενο έλεγχο.
8. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου συνδέεται με τη μεταβίβαση
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας συγκεντρώνει τα στοιχεία της ιδιοκτησίας σε ψηφιακό φάκελο.
Ο φάκελος μπορεί να περιλαμβάνει:
- οικοδομική άδεια,
- εγκεκριμένα σχέδια,
- στοιχεία τακτοποίησης,
- σχέδια της υφιστάμενης κατάστασης,
- στοιχεία επιφανειών,
- τεχνικές εκθέσεις,
- πιστοποιητικά και λοιπά απαιτούμενα έγγραφα.
Η διαδικασία δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ξεχωριστό τυπικό στάδιο. Συνδέεται με τον έλεγχο της νομιμότητας και με την τεχνική εικόνα του ακινήτου.
9. Ο συμβολαιογράφος χρειάζεται τεχνικά και νομικά στοιχεία
Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο με βάση τα έγγραφα που προσκομίζονται. Η τεχνική διαπίστωση της πολεοδομικής κατάστασης γίνεται από μηχανικό.
Για τον έλεγχο μπορεί να χρειαστούν:
- τίτλοι ιδιοκτησίας,
- οικοδομική άδεια,
- σχέδια,
- προηγούμενες δηλώσεις τακτοποίησης,
- στοιχεία πληρωμών,
- σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
- τοπογραφικό διάγραμμα,
- στοιχεία Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Η διαδικασία δεν ολοκληρώνεται με μία απλή δήλωση του ιδιοκτήτη ότι δεν υπάρχει αυθαιρεσία. Απαιτείται έλεγχος των διαθέσιμων στοιχείων και της πραγματικής κατάστασης.
10. Ο τεχνικός φάκελος πρέπει να προετοιμάζεται πριν από την αγγελία
Ο έλεγχος μετά την εύρεση αγοραστή ή μισθωτή μπορεί να καθυστερήσει τη συναλλαγή.
Πριν από τη δημοσίευση αγγελίας ή τη συμφωνία για μίσθωση, είναι χρήσιμο να ελεγχθούν:
- η οικοδομική άδεια,
- τα εγκεκριμένα σχέδια,
- οι επιφάνειες του ακινήτου,
- οι πιθανές αλλαγές χρήσης,
- τυχόν παλαιότερες τακτοποιήσεις,
- η κατηγορία της αυθαιρεσίας,
- η δυνατότητα υπαγωγής στον Ν. 4495/17,
- η ανάγκη νέας αποτύπωσης,
- η δυνατότητα έκδοσης ή ενημέρωσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου,
- τα έγγραφα που θα ζητηθούν για τη συναλλαγή.
Η PRISMSCAN Technologies παρέχει υπηρεσίες τακτοποίησης αυθαιρέτων, τεχνικού ελέγχου ακινήτου και αποτυπώσεων κτιρίων. Οι υπηρεσίες περιλαμβάνουν αποτύπωση υφιστάμενης κατάστασης, παραγωγή κατόψεων, όψεων και τομών, καθώς και οργάνωση τεχνικών στοιχείων για φακέλους ακινήτων.
Σε σύνθετα ακίνητα μπορεί να χρησιμοποιηθεί 3D laser scanning για ακριβή αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης.
Τι ισχύει πρακτικά για τον ιδιοκτήτη
Ακίνητο με αυθαίρετο δεν πρέπει να θεωρείται έτοιμο για πώληση ή μίσθωση χωρίς προηγούμενο τεχνικό έλεγχο ακινήτου.
Η διαδικασία ξεκινά με τη συλλογή των διαθέσιμων εγγράφων και την αυτοψία. Ακολουθεί σύγκριση της πραγματικής κατάστασης με τα εγκεκριμένα σχέδια. Στη συνέχεια εξετάζεται η δυνατότητα υπαγωγής, η κατηγορία της παράβασης, η ανάγκη τακτοποίησης αυθαιρέτων και η έκδοση ή ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, όπου απαιτείται.
Η τακτοποίηση αυθαιρέτων, η τεχνική τεκμηρίωση ακινήτων και οι αποτυπώσεις κτιρίων πρέπει να συντονίζονται με τη συμβολαιογραφική διαδικασία. Για ακίνητα στην Αττική, ο τεχνικός έλεγχος μπορεί να συνδυαστεί με αυτοψία, αποτύπωση και προετοιμασία των απαιτούμενων σχεδίων και δικαιολογητικών.
Οι διατάξεις μπορεί να τροποποιηθούν. Πριν από μεταβίβαση ή μίσθωση απαιτείται έλεγχος των ισχυουσών απαιτήσεων από μηχανικό και συμβολαιογράφο. Για τεχνικό έλεγχο και υποστήριξη φακέλου διατίθεται η σελίδα επικοινωνίας της PRISMSCAN.