Τεχνικός Έλεγχος Ακινήτου

Τι εξετάζει ο τεχνικός έλεγχος

Ο τεχνικός έλεγχος συνδέει τον φάκελο του ακινήτου με την εικόνα που διαπιστώνεται στην αυτοψία. Εξετάζονται η οικοδομική άδεια, οι εγκεκριμένες κατόψεις και τυχόν αναθεωρήσεις, ενώ παράλληλα καταγράφονται οι χώροι, οι χρήσεις, οι επιφάνειες και οι βασικές κατασκευαστικές διαμορφώσεις. Στόχος είναι να εντοπιστούν έγκαιρα αποκλίσεις ή ελλείψεις που μπορεί να επηρεάσουν μια συναλλαγή.

Ο έλεγχος δεν αποτελεί γενική πιστοποίηση κάθε τεχνικής ή νομικής παραμέτρου του ακινήτου. Είναι τεχνική διερεύνηση με συγκεκριμένο αντικείμενο και βασίζεται στα στοιχεία που είναι διαθέσιμα και προσβάσιμα. Όταν προκύπτουν θέματα εκτός του αρχικού αντικειμένου, καταγράφονται ώστε να αξιολογηθούν από την κατάλληλη ειδικότητα.

Σύγκριση σχεδίων και πραγματικής κατάστασης

Η αυτοψία περιλαμβάνει έλεγχο της διάταξης των χώρων, των ανοιγμάτων, των επιφανειών και των βασικών στοιχείων που επηρεάζουν την ανάγνωση της κάτοψης. Τα ευρήματα συγκρίνονται με τα εγκεκριμένα σχέδια και την οικοδομική άδεια. Αν υπάρχουν παλιές δηλώσεις ή προηγούμενες ρυθμίσεις, εξετάζεται η σχέση τους με τη σημερινή κατάσταση και με τα έγγραφα που συνοδεύουν το ακίνητο.

Σε περίπτωση διαφορών, μπορεί να χρειαστεί λεπτομερέστερη αποτύπωση κτιρίου ή ψηφιακή καταγραφή με 3D laser scanning. Το ζητούμενο είναι να αποσαφηνιστεί η γεωμετρία και η έκταση του θέματος πριν ληφθούν αποφάσεις για αγορά, πώληση ή μεταβίβαση.

Πότε έχει νόημα ο τεχνικός έλεγχος

Ο χρόνος του ελέγχου έχει σημασία. Όσο νωρίτερα εντοπιστούν τα θέματα, τόσο καλύτερα μπορεί να οργανωθεί η συλλογή στοιχείων και η συζήτηση των επόμενων βημάτων. Ο έλεγχος είναι χρήσιμος όταν το ακίνητο πρόκειται να αλλάξει χέρια ή όταν τα σχέδια δεν δίνουν καθαρή εικόνα της υφιστάμενης κατάστασης.

• πριν από αγορά
• πριν από πώληση
• πριν από γονική παροχή
• πριν από σύνταξη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας
• όταν υπάρχουν παλιά ή αντικρουόμενα σχέδια

Πιθανές αποκλίσεις και επόμενα βήματα

Οι αποκλίσεις μπορεί να αφορούν διαφορετική διαρρύθμιση, κλείσιμο ή αλλαγή χώρου, μεταβολές ανοιγμάτων, διαφοροποίηση επιφανειών ή αλλαγή χρήσης. Μια ένδειξη δεν ισοδυναμεί με συμπέρασμα για τη νομιμότητα. Χρειάζεται να ελεγχθεί ο φάκελος και να αξιολογηθεί αν υπάρχει προηγούμενη υπαγωγή ή άλλη πράξη που εξηγεί τη διαφορά. Αν δεν υπάρχει επαρκής τεκμηρίωση, μπορεί να απαιτηθεί έλεγχος δυνατότητας τακτοποίησης.

Μετά τον έλεγχο παραδίδεται σαφής τεχνική ενημέρωση για όσα εξετάστηκαν, για τα διαθέσιμα στοιχεία και για τα σημεία που χρειάζονται περαιτέρω διερεύνηση. Όταν το ζητούμενο είναι η μεταβίβαση, ο έλεγχος μπορεί να συνδυαστεί με προετοιμασία για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Τι να έχετε διαθέσιμο

Για να ξεκινήσει ο έλεγχος, βοηθούν η οικοδομική άδεια, οι εγκεκριμένες κατόψεις, τυχόν τοπογραφικό, δηλώσεις ή βεβαιώσεις και πληροφορίες για πρόσφατες εργασίες. Αν δεν υπάρχει πλήρης φάκελος, το αναφέρουμε από την αρχή και οργανώνουμε τον έλεγχο με βάση όσα μπορούν να τεκμηριωθούν. Η πρόσβαση στους χώρους και η σαφής περιγραφή του σκοπού της συναλλαγής είναι εξίσου σημαντικές για τον προγραμματισμό της αυτοψίας.

Είναι χρήσιμο να γνωρίζουμε αν πρόκειται για αγορά, πώληση, γονική παροχή ή άλλη μεταβίβαση, επειδή ο χρόνος και το ζητούμενο της τεχνικής ενημέρωσης μπορεί να διαφέρουν. Ο έλεγχος μπορεί να αφορά ολόκληρο κτίριο ή συγκεκριμένη αυτοτελή ιδιοκτησία, όμως τα κοινόχρηστα και τα στοιχεία της άδειας ενδέχεται να επηρεάζουν την εικόνα και των δύο. Η σαφής οριοθέτηση από την αρχή βοηθά να αποφευχθούν παρανοήσεις για το τι περιλαμβάνει η αυτοψία και το τελικό τεχνικό σημείωμα.

Η τεχνική ενημέρωση είναι πιο χρήσιμη όταν παραδίδεται εγκαίρως, πριν δεσμευτεί ο ενδιαφερόμενος από μια συναλλαγή ή πριν κλειδώσουν οι όροι μιας μεταβίβασης. Αν ο έλεγχος αναδείξει ανάγκη για επιπλέον αποτύπωση, αναζήτηση σχεδίων ή διερεύνηση αυθαίρετης επέμβασης, υπάρχει χρόνος να ληφθούν αποφάσεις με πληρέστερη εικόνα. Η PRISMSCAN εξηγεί ποια ευρήματα είναι τεκμηριωμένα και ποια χρειάζονται συμπληρωματικό έλεγχο.